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Cómo se presenta un trabajo de reparación de fachada en DOB NOW: Build: quién presenta qué y en qué orden

Una reparación de fachada que necesita permiso pasa por DOB NOW: Build en un orden fijo: el profesional de diseño presenta el trabajo, el Departamento de Edificios (Department of Buildings, DOB) lo revisa, el contratista pide el permiso de trabajo (work permit) y, al final, la obra se cierra (sign-off). Quién hace cada paso y qué tiene que estar listo antes del permiso.

Última revisión: 23 oct 2026

Datos clave

  • Quién presenta el RDP (PE o RA) en nombre del dueño; cuando se aprueban los planos, el contratista pide el permiso de trabajo
  • Tipo de obra y de trabajo Alteration, General Construction (tiene una subcategoría Façade); se fijan al presentar y no se pueden cambiar después
  • Revisión Standard Plan Examination, o Professional Certification (sin revisión del DOB, sujeta a auditoría)
  • Antes del permiso en un landmark, los planos de la LPC antes de presentar; asbesto: ACP-5, ACP-20/21 o exención; un TPP si hay apartamentos ocupados
  • Estructuras temporales Sidewalk Shed, Supported Scaffold y Construction Fence pueden compartir un trámite; Suspended Scaffold es SC

¿Cómo se presenta un trabajo de reparación de fachada en DOB NOW: Build?

Un profesional de diseño registrado (Registered Design Professional, RDP) — un ingeniero (Professional Engineer, PE) o un arquitecto (Registered Architect, RA) — presenta el trabajo en nombre del dueño: una Alteration con el tipo de trabajo General Construction, que tiene una subcategoría Façade, revisada por un examinador de planos del DOB o bajo certificación profesional (Professional Certification). El dueño hace su declaración en el trámite, incluido si habrá apartamentos ocupados, lo que exige un Plan de Protección de Inquilinos (Tenant Protection Plan, TPP). En un edificio landmark, los planos aprobados por la Comisión de Preservación de Monumentos (Landmarks Preservation Commission, LPC) van antes del trámite, y los papeles del asbesto van antes del permiso de trabajo. Cuando se aprueban los planos, el contratista pide el permiso de trabajo. Los sidewalk sheds (cobertizos de acera), los andamios apoyados (supported scaffolds) y las cercas de obra (construction fences) tienen sus propios tipos de trabajo. Cuando se termina el trabajo, el contratista pide la inspección final, o el profesional de diseño la certifica, y la obra se cierra.

Puntos clave

Primero: ¿necesita permiso?

Mucho trabajo de fachada es reparación ordinaria (ordinary repair) y no necesita permiso; la reconstrucción de parapetos, los dinteles, los ángulos de repisa (shelf angles) y trabajos parecidos sí lo necesitan — mira Reparación ordinaria o permiso de trabajo. Un trabajo que necesita permiso y se hace sin él trae una violación por trabajo sin permiso (Work Without a Permit), emitida al dueño de la propiedad, y una orden de suspensión de obra (Stop Work Order).

Quién presenta qué

Por lo general, los planos los presenta en nombre del dueño un ingeniero o un arquitecto con licencia del estado de Nueva York: el RDP. El DOB los revisa con la revisión estándar de planos (Standard Plan Examination), o el RDP los presenta con certificación profesional: sin revisión del DOB, el RDP certifica que cumplen el código y el trámite queda sujeto a una auditoría del DOB. El dueño confirma el trámite en su declaración (Owner’s Attestation), en la pestaña Statements & Signatures. Cuando se aprueban los planos, el contratista presenta la solicitud del permiso. El trabajo eléctrico, como la iluminación del shed o la electricidad del montacargas (hoist), lo presenta aparte un electricista con licencia del DOB.

Tipo de obra y tipos de trabajo

Desde el panel de DOB NOW: Build, +Job Filing pide el tipo de obra (job type), los tipos de trabajo (work types) y el tipo de revisión, y ninguno de los tres se puede cambiar después de enviarlo. Una reparación que no cambia el Certificado de Ocupación (Certificate of Occupancy) es una Alteration. Algunos tipos de trabajo pueden compartir un mismo trámite: Construction Fence, Sidewalk Shed y Supported Scaffold juntos; General Construction, Earthwork, Foundation, Mechanical Systems y Structural juntos. Lo mejor es agregar el alcance que llega después como un trámite posterior (subsequent filing) bajo el mismo número de trabajo (job number) — va al mismo examinador de planos o al mismo equipo, y la cuota de gestión de registros (records management fee) se paga una sola vez. Los cambios a un trámite aprobado van en una enmienda posterior a la aprobación (Post Approval Amendment, PAA).

Las estructuras temporales

Los sheds se presentan como Sidewalk Shed (SH), los andamios apoyados de 40 pies o más como Supported Scaffold (SF), las cercas como Construction Fence (FN) y los andamios colgantes como Suspended Scaffold (SC), que también cubre el acceso industrial con cuerdas (industrial rope access). Cada uno tiene sus propias reglas: mira permisos del shed, andamios apoyados y andamios suspendidos.

Landmarks y apartamentos ocupados

Si el edificio es un landmark individual o está en un distrito histórico (historic district), hace falta la aprobación de la LPC, y la guía de solicitud del DOB dice que los planos aprobados por la LPC se tienen que entregar antes de presentar el trámite (mira aprobación de la LPC). En las preguntas al dueño, un sí a viviendas ocupadas durante la obra significa que hace falta un Plan de Protección de Inquilinos — siempre que haya unidades residenciales ocupadas antes de que el DOB dé el cierre del permiso. El TPP es una solicitud aparte, después de que se aprueba el trabajo y antes del permiso de trabajo (mira TPP u OPP).

El asbesto, antes del permiso

En un edificio construido antes del 1 de abril de 1987, hace falta una evaluación de asbesto antes del permiso. Cuando un investigador de asbesto certificado (Certified Asbestos Investigator) determina que el trabajo no es un proyecto de asbesto (asbestos project), se presenta un ACP-5 ante el Departamento de Protección Ambiental (DEP) y el DOB lo verifica. Cuando sí lo es, va al DEP una notificación ACP-7, y después de la remoción (abatement) se entregan al DOB los formularios de terminación del DEP (ACP-20, ACP-21). Una certificación de exención cubre el trabajo que no toca ningún material existente del edificio, y los edificios construidos después del 1 de abril de 1987 están exentos — aunque el asbesto conocido que el trabajo toque se tiene que remover igual.

Revisión y objeciones

La barra de estado del trámite muestra cada etapa. Un signo de exclamación rojo significa que el trámite está esperando al solicitante, porque el DOB emitió objeciones o el trámite no pasó su revisión de QA. Cuando todas las etapas muestran una marca de verificación blanca, el trámite está completo.

El permiso de trabajo

La solicitud del permiso del contratista lleva el seguro del contratista, y el permiso vence en la primera de estas fechas: la del seguro, la de la licencia o la de un año — mira vencimiento y renovación del permiso. La solicitud del DOB también te pide confirmar que el sitio tiene un plan de mitigación de ruido de construcción (Construction Noise Mitigation Plan), que el DEP exige antes de que empiece la obra (mira planes de ruido y polvo). El TR1 nombra las agencias de inspecciones especiales (special inspections) y de progreso (progress inspections) (mira la lista del TR1).

El cierre

Cuando el trabajo está terminado, el contratista pide una Development Inspection en DOB NOW: Inspections o, para algunos tipos de trabajo, el RDP hace y certifica la inspección final. Cuando la inspección pasa o queda certificada, la obra se cierra, o el dueño o el RDP pueden pedir una carta de terminación (Letter of Completion).

Lista de verificación: del alcance al cierre

  1. Confirma que el alcance necesita permiso — mira reparación ordinaria o permiso de trabajo.
  2. En un landmark, consigue primero la aprobación de la LPC y sus planos.
  3. Haz la investigación de asbesto: un ACP-5, un ACP-7 y luego ACP-20/21, o la exención.
  4. El RDP presenta la Alteration: General Construction, el tipo de revisión y los tipos de trabajo del shed, del andamio o de la cerca que necesite la obra.
  5. El dueño hace su declaración; si habrá apartamentos ocupados, pide el TPP cuando se apruebe el trabajo.
  6. Responde las objeciones del DOB; los cambios después de la aprobación van en una PAA.
  7. El contratista pide el permiso de trabajo con el seguro vigente, el plan de ruido listo y las agencias del TR1 nombradas.
  8. Al final: inspecciones especiales completas, inspección final pedida o certificada, obra cerrada.

Fuentes

Revisado contra el texto oficial el 23 de octubre de 2026. Los documentos oficiales están en inglés; cuando la agencia publica lo mismo en español, el enlace «en español» va al lado.