TPP u OPP: planes de protección de inquilinos y de ocupantes en NYC
Un Plan de Protección de Inquilinos (Tenant Protection Plan, TPP) cubre las viviendas ocupadas y se presenta al Departamento de Edificios (Department of Buildings, DOB); un Plan de Protección de Ocupantes (Occupant Protection Plan, OPP) cubre los espacios no residenciales ocupados y se guarda en la obra. Esta guía también explica cuándo se presenta el TPP en DOB NOW y el umbral de seguridad del sitio de BC 3310 para trabajos de fachada.
Última revisión: 23 oct 2026
Datos clave
- TPP cualquier vivienda ocupada (AC §28-120.1); lo prepara un RDP
- Cuándo se presenta su propia solicitud en DOB NOW, después de que se aprueba el trámite de la obra y antes del permiso de trabajo
- OPP espacio no residencial ocupado (BC 3303.10); se guarda en la obra, no se presenta
- Seguridad del sitio en fachadas más de 14 pisos o 200 pies, cuando el trabajo necesita un shed (BC 3310)
- Edificio mayor 7 o más pisos o 75 pies, o una huella de 100,000 pies cuadrados (desde el 11 de diciembre de 2024)
¿Cuál es la diferencia entre un TPP y un OPP en NYC?
Un Plan de Protección de Inquilinos (TPP) se exige siempre que un edificio tenga una o más viviendas ocupadas — aunque el trabajo en sí sea en un espacio comercial (Código Administrativo, AC §28-120.1, antes §28-104.8.4). Lo prepara un profesional de diseño registrado (Registered Design Professional, RDP) y se presenta al DOB. Un Plan de Protección de Ocupantes (OPP) registra las medidas de protección para trabajos en espacios no residenciales ocupados según BC 3303.10; no se presenta al DOB ni el DOB lo revisa, pero tiene que haber una copia disponible en la obra. En un edificio de uso mixto, planea también la protección de los ocupantes no residenciales, y confirma con el examinador de planos (plan examiner) si va en el TPP o en un OPP aparte.
Puntos clave
TPP — residencial
Las viviendas ocupadas activan un Plan de Protección de Inquilinos. Quien lo prepara (el RDP) y quien lo aplica en el campo (por lo general, el contratista general) son distintos, y el cumplimiento del TPP también es una inspección especial (special inspection) según BC 1705.26. En DOB NOW el TPP es su propia solicitud de revisión: solo se puede crear y enviar después de que se aprueba el trámite de la obra (job filing), y tiene que estar aprobado antes de poder pedir un permiso de trabajo (work permit).
OPP — no residencial
Los espacios comerciales, institucionales o de reunión (assembly) ocupados requieren un Plan de Protección de Ocupantes, que se guarda en la obra para los inspectores del DOB.
Uso mixto: confirma con el examinador de planos
Un edificio con apartamentos arriba y locales comerciales abajo necesita protección para ambos grupos de ocupantes. Las preguntas frecuentes del DOB sobre el TPP de 2020 (TPP FAQ) dicen que también se requiere un OPP para el trabajo no residencial, mientras que BC 3303.10 permite que las medidas de protección vayan en el TPP cuando se requiere uno. Confirma con el examinador de planos qué documento las lleva.
Seguridad del sitio en trabajos de fachada: más de 14 pisos
En la alteración, el mantenimiento o la reparación de fachadas, los requisitos de seguridad del sitio de BC 3310 aplican cuando el edificio tiene más de 14 pisos o 200 pies de altura y el trabajo requiere un sidewalk shed (cobertizo de acera). Un reemplazo completo del revestimiento (full recladding) requiere un gerente de seguridad del sitio (Site Safety Manager) de tiempo completo.
«Edificio mayor» (major building) ahora empieza en 7 pisos
Desde el 11 de diciembre de 2024 (Local Law 147 de 2021), un edificio mayor es uno de 7 o más pisos o de 75 pies o más, o con una huella de 100,000 pies cuadrados o más, para los permisos iniciales nuevos. Lo que sigue a la nueva definición son los requisitos de seguridad del sitio de BC 3310; en un edificio mayor de menos de 15 pisos y 200 pies, con una huella de 100,000 pies cuadrados o menos, un coordinador de seguridad del sitio (Site Safety Coordinator) puede servir en lugar de un gerente de seguridad del sitio en construcción, ampliación o demolición (BC 3310.5). Un superintendente de construcción (construction superintendent) se sigue exigiendo según el tipo de obra (BC 3301.13.3). El DOB confirmó que el cambio no altera el umbral para trabajos de fachada descrito arriba.
Los planos de cotización no lo dicen
Los documentos de cotización rara vez indican que un edificio está ocupado. La ocupación tiene que salir del registro del edificio, no de los planos.
Lista de verificación: un edificio ocupado
- Revisa en el registro del edificio si hay apartamentos ocupados: si hay alguno, se requiere un TPP.
- Pide al RDP que prepare el TPP, y solicítalo en DOB NOW una vez aprobado el trámite de la obra.
- Consigue la aprobación del TPP antes de pedir el permiso de trabajo.
- Para espacios comerciales ocupados, guarda en la obra las medidas de protección (OPP o TPP).
- Más de 14 pisos o 200 pies y con shed: planea los requisitos de seguridad del sitio de BC 3310.
Fuentes
- NYC Administrative Code, Title 28, Chapter 1: Administration (permits, §28-105; TPP, §28-120)
- 2022 NYC Building Code, Chapter 33: Safeguards during construction or demolition
- 2022 NYC Building Code, Chapter 17: Special inspections and tests
- NYC DOB, Tenant Protection Plan: frequently asked questions
- NYC DOB, TPP FAQs (2020)
- Local Law 147 of 2021: the major building definition
- NYC DOB Service Notice, “Local Law 147 of 2021: New Definition of Major Building” (2024)
- NYC DOB Buildings Bulletin 2026-006
Revisado contra el texto oficial el 23 de octubre de 2026. Los documentos oficiales están en inglés; cuando la agencia publica lo mismo en español, el enlace «en español» va al lado.
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