Local Law 11 explicada: requisitos del FISP, edificios cubiertos y los cambios de 2026
La Local Law 11 es la razón por la que tanta parte de Nueva York está bajo andamios. Esta guía explica qué exige el Programa de Seguridad e Inspección de Fachadas (Facade Inspection Safety Program, FISP), qué edificios cubre, quién firma el informe, qué cambió en 2025 y 2026, y qué significa para los equipos que hacen las reparaciones.
Última revisión: 23 oct 2026
Datos clave
- Quién edificios de más de seis pisos; un QEWI aprobado por el DOB examina la fachada y presenta el informe en DOB NOW: Safety
- Ciclo 10 del 21 de febrero de 2025 al 20 de febrero de 2030; la ventana sigue el último dígito del bloque fiscal (tax block)
- Próximos ciclos la Local Law 49 de 2025 (vigente desde el 1 de octubre de 2026) permite al DOB fijar por regla intervalos de 6 a 12 años
- Multas $1,000 al mes si se presenta tarde; $5,000 al año si no se presenta
- Resultados Safe, SWARMP o Unsafe, cada uno con su propio plazo
¿Qué es la Local Law 11 en la ciudad de Nueva York?
La Local Law 11 es el nombre común del Programa de Seguridad e Inspección de Fachadas (FISP). Exige que los dueños de edificios de más de seis pisos hagan examinar los muros exteriores y sus elementos adosados (appurtenances) por un inspector calificado de muros exteriores (Qualified Exterior Wall Inspector, QEWI) aprobado por el Departamento de Edificios (Department of Buildings, DOB), y que presenten el informe en DOB NOW: Safety. El informe clasifica la fachada como Safe (segura), SWARMP (segura con un programa de reparación y mantenimiento) o Unsafe (insegura), y cada clasificación pone en marcha un plazo distinto. El ciclo actual, el ciclo 10, va del 21 de febrero de 2025 al 20 de febrero de 2030.
Puntos clave
Un requisito de presentación que se convierte en un proyecto de obra
La ley exige una inspección; lo que produce es un alcance. El QEWI identifica las condiciones, y alguien tiene que cotizar las reparaciones, sacar sus permisos y construirlas. Esa segunda mitad es donde está el trabajo del gerente de proyecto, y la define el informe, no la ley.
Más de seis pisos
La cobertura depende solo de la altura — no del uso ni de la antigüedad. Dentro del ciclo 10, la ventana de presentación depende del último dígito del número de bloque fiscal (tax block).
El intervalo de inspección está cambiando
La Local Law 49 de 2025, vigente desde el 1 de octubre de 2026, reemplazó el ciclo fijo de cinco años del Código Administrativo (AC §28-302.2) por intervalos periódicos de 6 a 12 años que el DOB fijará por regla, y pasó el primer examen de los edificios nuevos al octavo año. Hasta que el DOB adopte la regla de implementación, siguen vigentes las ventanas de presentación del ciclo 10.
El QEWI firma; el dueño y el contratista cargan con él
El QEWI sella el informe, pero todo lo que el informe pone en marcha — el sidewalk shed (cobertizo de acera), los permisos de andamio, los planes de protección y las reparaciones mismas — le toca al dueño y al contratista.
Plazos una vez que se levanta un shed
Cuando se levanta un shed por una fachada insegura y su permiso inicial se emitió el 12 de enero de 2026 o después, la Local Law 51 de 2025 agrega tres hitos de reparación, cada uno con una multa única. Las fechas, los montos y las solicitudes de extensión están en nuestra guía del permiso del shed.
Tres programas, tres calendarios
Desde la Local Law 126 de 2021, el mismo edificio puede requerir además una observación anual del parapeto y, si tiene una estructura de estacionamiento, evaluaciones de condición (condition assessments) periódicas — cada seis años hasta 2027 y cada cuatro años desde 2028 según la Local Law 71 de 2024.
El costo de no cumplir
$1,000 al mes por presentar tarde y $5,000 al año por no presentar (1 RCNY §103-04). Una vez presentado el informe, una condición Unsafe que no se corrige y una condición SWARMP que sigue sin reparar en el siguiente ciclo tienen multas propias: mira Safe, SWARMP o Unsafe.
Lista de verificación: del informe a las reparaciones
- Identifica el subciclo por el último dígito del bloque fiscal (ciclo 10).
- Lee el informe del QEWI: cada punto Unsafe y SWARMP es alcance con fecha.
- Planifica las reparaciones Unsafe dentro de 90 días, o pide al QEWI que presente la extensión (Safe, SWARMP o Unsafe).
- Si se levanta un shed, pon los hitos de la Local Law 51 en el cronograma (permiso del shed).
- Agrega al calendario del edificio la observación anual del parapeto y cualquier evaluación de la estructura de estacionamiento.
Fuentes
- NYC Administrative Code, Title 28, Chapter 3: Maintenance (FISP §28-302, parapets §28-301.1.1, parking structures Article 323)
- Local Law 49 of 2025: exterior wall inspection intervals (AC §28-302.2)
- Local Law 51 of 2025: facade repair milestones once a shed goes up (AC §28-220.2.1)
- 1 RCNY §103-04: periodic inspection of exterior walls (FISP)
- NYC DOB, Façade compliance (Unsafe conditions, FISP1/FISP2/FISP3, public protection)
- NYC DOB, Façade fees and penalties
Revisado contra el texto oficial el 23 de octubre de 2026. Los documentos oficiales están en inglés; cuando la agencia publica lo mismo en español, el enlace «en español» va al lado.
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